Aktuelle Rechtslage
Gute Nachrichten für Immobilienbesitzer: Keine Einschränkungen bei der Restnutzungsdauer!
Die ursprünglich geplante Einschränkung der verkürzten Restnutzungsdauer von Immobilien im Rahmen des Jahressteuergesetzes (JStG) 2024 hat viele Immobilienbesitzer verunsichert. Doch die gute Nachricht: Die Gesetzesänderung wurde abgelehnt!
Wichtige Punkte im Überblick:
• Keine Einschränkung der Abschreibung: Ab 2025 bleibt die Möglichkeit der verkürzten Restnutzungsdauer bestehen – auch für Gebäude mit mehr als 10 Jahren Restnutzungsdauer.
• Keine Pflicht zur Vor-Ort-Besichtigung: Auch im kommenden Jahr bleibt eine gesetzliche Verpflichtung zur Vor-Ort-Besichtigung aus. Finanzämter verlangen diese aber immer häufiger.
Nutzen Sie die Gelegenheit:
Lassen Sie sich noch 2024 Ihr Gutachten erstellen und sichern Sie sich jahrelange Steuervorteile.
Rechtslage zur Abschreibung von Immobilien
Die Abschreibung eines Gebäudes liegt je nach Baujahr in der Regel bei 2 % oder 2,5 %, basierend auf einer typisierten Nutzungsdauer von 50 bzw. 40 Jahren. Nach § 7 Abs. 4 S. 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG) kann jedoch eine höhere Abschreibung geltend gemacht werden, wenn nachgewiesen wird, dass die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes kürzer ist als die gesetzlich festgelegte.
Für den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer ist kein aufwendiges und teures Bausubstanzgutachten erforderlich. Bereits im Jahr 1971 stellte der BFH (Urteil vom 28.09.1971 – VIII R 73/68) fest, dass eine absolute Sicherheit bei der Ermittlung der tatsächlichen Restnutzungsdauer nicht erforderlich ist und nur eine „größtmögliche Wahrscheinlichkeit“ gefordert wird.
In einem weiteren Urteil vom 28.07.2021 (Az. IX R 25/19) entschied der BFH, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer einer vermieteten Immobilie auch durch einfachere und kostengünstigere Methoden nachgewiesen werden kann. Es wurde klargestellt, dass die Vorlage eines Bausubstanzgutachtens nicht zwingend erforderlich ist. Ein Gutachten mit typisierenden Merkmalen genügt als Nachweis für eine kürzere Restnutzungsdauer.
Das Finanzgericht Köln präzisierte in einem Urteil vom 23.03.2022 (Az. 6 K 293/20), dass der Nachweis die wesentlichen Faktoren wie technischen Verschleiß, wirtschaftliche Verwertung oder rechtliche Nutzungsbeschränkungen berücksichtigen muss. Ähnlich entschied das Finanzgericht Münster am 27.01.2022 (Az. 1 K 1741/18 E).
Im BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wurden die relevanten Urteile für die Finanzverwaltung konkretisiert. Demnach müssen Gutachten künftig von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für die Wertermittlung von Grundstücken erstellt werden. Das Gutachten darf nicht lediglich aus einem Verkehrswertgutachten übernommen werden, sondern muss ausdrücklich darauf abzielen, die tatsächliche Restnutzungsdauer des Objekts nachzuweisen.